引言：

任何所謂的住宅創(chuàng)新，都應該是以提升住宅的核心品質為出發(fā)點，而不能是降低。永遠都不能忘記住宅的本質是一種產(chǎn)品，兼具商品和居住兩大特性。

“第五代住宅”的概念，最近屢屢被很多人所提及。仔細看市場上宣傳的所謂第五代住宅，基本分為兩類：

1、超大花園：在原有第四代住宅的基礎上，加大露臺的尺度，將空中花園的理念進一步強化，甚至加入戶外泳池的概念；

2、超大贈送：戶內做局部區(qū)域的挑空，然后再連接露臺。挑空區(qū)域通常未來會進行搭板改造。這樣戶型的贈送率由露臺再加上挑空部分可以達到150%以上。

上述類型比起之前四代宅確實有進化，但是本質上還是遵循四代宅原有的設計理念。既然迫不及待的叫五代宅，一定程度上也是因為市場上對于四代宅的弊端存在較大的爭議。

筆者認為，新一代的第五代住宅要突破原來四代宅概念的不足，中國的住宅更多是以小區(qū)的形式出現(xiàn)而不是單獨的建筑。新的第五代住宅的概念應該從住宅現(xiàn)有的發(fā)展階段出發(fā)，充分考慮住宅的商品屬性和居住屬性，結合現(xiàn)有的關于住宅的相關政策規(guī)范。從規(guī)劃、景觀、建筑三個維度來實現(xiàn)真正的人居品質的升級。

2021年對于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個分水嶺。在這之前房地產(chǎn)行業(yè)一直處于發(fā)展上升期，對于設計、建造的品質要求，往往讓位于速度與規(guī)模。而從2021年以后，對住宅品質的提升已經(jīng)是大勢所趨。住房建設已從注重“數(shù)量”進入提升 “質量”階段 ，對“品質、效益、長遠價值”的重視取代了對“速度、規(guī)模 、 短期利益”的追求。

從2022年到2025年，高品質住宅引來了第一次創(chuàng)新浪潮，以建筑設計而言主要圍繞在以下9個方面來展開：

建筑立面、社區(qū)入口、單元大堂、品質地庫、會所、架空層、戶型創(chuàng)新、實景示范區(qū)、第四代住宅

第一次品質浪潮的九大創(chuàng)新

在這三年的創(chuàng)新浪潮中，我們的住宅確實發(fā)生了很大的變化，一些新的設計理念與創(chuàng)新層出不窮。現(xiàn)在的住宅小區(qū)和三年前無論從外觀上、空間感受上、居住體驗上、從室內到室外都發(fā)生翻天覆地的變化。但是當我們回望這些發(fā)生的變化時，我們發(fā)現(xiàn)高品質住宅的第一次創(chuàng)新浪潮仍然存在一些遺留問題：搜建筑

1、地庫品質與銷售缺乏必然關聯(lián)，地庫成本居高不下，但成本投入帶來的高品質沒有回報；地下車庫的痛點沒有解決（潮濕、陰暗、滲漏等）；

地庫通過投入提高品質，但并不會帶來車位銷售的改善，地庫的成本卻不降反升。而且現(xiàn)有的地庫品質提升的方式并沒有解決地下車庫固有的潮濕、陰暗、沉悶、滲漏等頑疾。

2、對公共綠地的重視導致首層銷售困難，首層架空層只能規(guī)避一部分問題；

在高層社區(qū)中，住宅首層因為私密性、采光、噪音等問題逐漸成為銷售中的難點，原來首層最大的賣點是贈送院子，但現(xiàn)在社區(qū)對公共綠地的管理越來越嚴，首層贈送院子難以實現(xiàn)。如果首層全做架空層也無法根本解決問題，一是架空層本身的投入和未來運營成本較高，二是架空層雖不計容但計高度，理論上還是損失了銷售面積。搜建筑

3、建筑與景觀在有限的地面爭奪資源，建筑與景觀的融合形同虛設；

變配電房、垃圾房、各類出入口、配套用房、消防登高面等等各類建筑非居住功能設施都在首層擠壓景觀空間，影響居住品質

4、住宅社區(qū)中自然化的景觀元素偏少，導致景觀走向裝飾化的方向

平地項目中自然的景觀元素并不能有效的融入社區(qū)（山川、峽谷、溪水、臺地、瀑布、森林。。。），平地造景的困難導致景觀豐富度、層次感不足；搜建筑

5、第四代住宅空中花園的設置與四代宅的隱私采光訴求存在矛盾；在常規(guī)四代宅中，露臺的懸挑尺度越大，對下部樓層采光的影響越大，而且露臺在不能封閉的情況下，上下層以及左右相鄰戶的隱私干擾比較嚴重。

關于架空抬板的說法，各個地方存在一定的差異，有的地方稱之為“架空地庫”，還有的地方叫做“抬板住宅”。其基本內容都大同小異。指的是住宅首層室外地坪高于周邊道路標高。住宅首層抬高的做法并不少見，但是在各地架空地庫新政出來以前，住宅采用抬高的做法是出于以下原因：搜建筑

1、本身地形存在一定程度的高差，規(guī)劃順應地形特點進行抬高；

2、周邊城市界面比較嘈雜，擔心影響首層品質，因此進行抬高；

3、地塊周邊有特殊的景觀資源，比如江景、海景，為了讓更多的樓層享受景觀因此進行抬高。

重慶觀宸千重錦

廣州越秀濱江樾

架空抬板作為一條普遍的規(guī)劃政策頒布始于2024年1月18日，天津發(fā)布的新規(guī)明確：架空平臺以下的建筑面積折合的容積率不計入規(guī)劃條件約定的容積率，鼓勵在架空空間內設置公共服務設施，推動架空層停車與公共空間融合。此后杭州、合肥、蘇州、上海、蘭州等城市迅速跟進。各地的規(guī)定大同小異，即住宅區(qū)可以利用架空平臺以下的空間作為機動車停車位。在滿足一定條件下，架空平臺包括建筑的水平投影空間可以不計容、不計密度、不計建筑高度等。搜建筑

架空抬板住宅正在全國各地鋪開

各個地區(qū)對于架空平臺的高度、范圍比例要求有所差異。對于架空平臺的功能基本都要求是除了停車以外，可以設置為公共服務配套、設備用房。城市界面空間管控要求：架空平臺沿城市界面及開放性社區(qū)道路應設置公共使用功能、公共開放空間或進行綠化景觀處理，營造友好、美觀、有活力的城市界面，不得設置連續(xù)大面積墻體。搜建筑

架空車庫的優(yōu)勢：

1、減少土方開挖，降低開發(fā)成本和施工周期；

2、改善地庫自然采光和通風，避免雨水倒灌、陰暗潮濕和照明不足；

3、物業(yè)用房、配電房、垃圾房等設施可設置在底層架空層，和平臺層景觀花園分開隔離噪音和污染等；

4、小區(qū)真正實現(xiàn)人車分離，人行入戶、休閑景觀、風雨連廊均在架空層上方平臺層上；

5、小區(qū)入戶大門、會所結合下沉庭院、架空平臺等實現(xiàn)豐富立體的景觀層次；

6、通過架空平臺+首層架空，小區(qū)一樓實際變成相當于三樓的高度，避免了傳統(tǒng)一樓的陰暗、隱私、噪聲、等問題。

架空車庫的劣勢：

1、入戶動線可能是混亂的，走坡道困難，走垂直交通不便，人行可能穿越車庫入戶，未實現(xiàn)有效人車分流。設架空層的小區(qū)地面比周圍的路面高差不多兩層。進出小區(qū)的時候只能通過設電梯樓梯的出入口。若電梯設置數(shù)目不夠，步行出門就得繞很遠才行。使用人多也容易損壞。搜建筑

2、地庫抬高了以后，增加了與城市之間的周邊界面，如何處理成為難題，也增加了費用

3、行車的噪音與振動對住戶帶來的影響

4、成本增加：入口增加的超長坡道、基礎樁長的加長，無障礙設施增加、電梯和自動扶梯、坡道增加。

架空抬板住宅的場地剖面——全抬板

架空抬板住宅的場地剖面——部分抬板

架空抬板比較適合全抬板的方式，但小區(qū)容積率不太高時也有可能出現(xiàn)局部抬板的情況。局部抬板小區(qū)將分隔成不同標高的區(qū)域，抬板與非抬板區(qū)之間將出現(xiàn)高差界面，需要特殊處理。內部交通動線組織、消防車道都會出現(xiàn)一定的難度，需要增加較多的坡道。搜建筑

架空抬板周邊城市界面處理

整體抬高以后，地塊與周邊形成特殊的城市界面，城市公共空間、綠化景觀、公共配套（商業(yè)）、不得設置大面積的墻體。搜建筑

沿周邊的城市界面可以做入口、做商業(yè)、做景觀，

沿街商業(yè)因為對住宅品質影響大，而且形象也不好，所以在很多城市都被禁了。現(xiàn)在采用架空地庫以后可以利用抬高部分做成商業(yè)，而且因為和住宅存在樓層差，所以對住宅的影響也可以忽略

在不做商業(yè)或配套，也不處理為開放空間或景觀的地方。我們需要將建筑立面延續(xù)下來。

架空抬板住宅主入口

市政道路與架空車庫底板基本齊平

杭州濱江時舟里的三條歸家動線

通過架空地庫，實現(xiàn)了三層公區(qū)的打造，讓小區(qū)的入口形態(tài)與空間感受發(fā)生了根本性的變化。

1F歸家：風雨連廊、架空層、地上歸家大堂（室外標高8.5m)

GF歸家：大門、社區(qū)大堂、會所、車行入口（入口標高5.3m）

-1F歸家：下沉庭院、泳池、會所（標高-0.1m)

架空抬板的設計實際上是放大了社區(qū)的實際的公共活動空間。公共活動空間由原來的一層變成了兩層（如果考慮再下挖一部分做下沉庭院，實際上變成了三層）

一是原來的地面空間變得更加純粹而干凈，一些設備用房、配套用房都放到了架空層內，包括一些出入口比如車行入口、非機動車入口等等也都不會占用小區(qū)的地面空間。這樣將原來的小區(qū)地面徹底釋放出來成為人的公共活動空間。搜建筑

二是架空層通常停車只是其主要功能之一，實際在應用時因為地下一層做人防區(qū)兼顧停車，因此架空層并不需要滿鋪停車。因此設計的時候經(jīng)常會掏空一些架空層區(qū)域來做戶外的庭院，同時庭院的周邊還會設計一部分公共空間。架空層與城市界面周邊也會做一些商業(yè)設施或者為公共開放空間。與過去深埋地下的地下車庫不同。架空層實際上相當于過去的首層，因此可以做的功能要更加的豐富。

天津桂月云翠入口示范區(qū)

天津桂月云翠架空平臺內布置有藝術廳、水吧茶室、瑜伽室、乒乓球及臺球區(qū)、南開書院、影音區(qū)等專屬空間，將運動、親子、社交等功能全面涵蓋。與室外中央下沉庭院無界相融。社區(qū)大堂結合架空平臺，達到了10米高。搜建筑

架空平臺車庫按《建筑防火通用規(guī)范》（GB 55037-2022）要求消防車道坡度應滿足消防車滿載時正常通行的要求，且不應大于10%（18版防火規(guī)范為不宜大于8%）。上平臺坡道在平臺一側設置，減少對規(guī)劃面寬的影響。除了住宅核心筒樓電梯外，在小區(qū)主入口位置設置上平臺公共無障礙電梯、中心景觀區(qū)域下沉景觀庭院內設置人行上平臺主樓梯，在平臺東西兩側設置人行上平臺次樓梯。也可以在入口增加自動扶梯，以提高上平臺的便捷和高效。但是考慮到自動扶梯的運營成本和容易損壞的問題，主要的通行工具還是垂直電梯，應該適當增加電梯的臺數(shù)，每個入口至少兩臺，一臺在上一臺在下。

架空平臺消防車坡道

入口上平臺的臺階和扶梯

要不要做架空地庫？

有政策、降成本、提品質

有政策——盡量有關于架空地庫的完整政策，如果沒有就看看當?shù)氐陌氲叵率艺撸P注做經(jīng)營性用房的政策，可能影響綜合成本。政策不支持可能出現(xiàn)溝通難度及試錯成本

降成本——工程建設成本一般會低于全埋地庫，綜合評判成本的增加項和減少項。但是評估做架空地庫是不是節(jié)約成本，并不是簡單的以同樣面積的架空地庫與埋入式地庫做對比，而是一個相對復雜的策略分析過程。搜建筑

按停車位反算，地庫需要滿鋪，甚至需要下挖地下兩層時，做架空抬板地庫最為合適。換句話說地庫的停車數(shù)目多，地塊容積率較高時（2.0以上）比較合理。架空層實際所需面積計算出的滿鋪率應不小于80%。

初算架空車庫：

1）計算所需車位總數(shù)，并按不考慮地面停車考慮

2）計算項目所需的人防面積，架空車庫停車數(shù)=總停車數(shù)-人防區(qū)停車數(shù)（非可售車位）

3）架空層實際所需面積范圍=架空層停車區(qū)面積+各類設備用房面積+各類配套（社區(qū)服務用房面積+非機動車庫）+塔樓投影面積

4）架空層冗余面積=架空層滿鋪面積-架空層剛性面積范圍；這個冗余面積可以用來做商業(yè)、會所、或者可以做下沉庭院、采光井等。或者直接劃到架空層區(qū)域以外

滿鋪率=架空層實際所需面積/架空層按規(guī)劃退界后的滿鋪面積。

架空停車層及頂板開口處理（下沉庭院）

成本策略測算：

假設項目占地33000平，架空滿鋪占地29700平，分別考慮容積率2.2、1.8、1.5，建筑密度分別為21%、23%、25%；在地下一層考慮全人防的情況下。估算首層架空停車所需要的面積，以及多余可用來做配套、下沉庭院等的面積。容積率越低，架空層的冗余面積就越大，架空停車實際需要的面積就越少。搜建筑

項目是否有“抬高”的必要性與收益性決策評估標準